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01  舊廠房價(jià)值何在

從區(qū)位角度而言，城市版圖在不斷地?cái)U(kuò)大，那些曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今則是城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是舊工廠改造項(xiàng)目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長寧區(qū)等城市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的首要體現(xiàn)。

從成本角度而言，對舊廠房的改造其成本相對低于重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價(jià)的10-20%。

從物業(yè)角度而言，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項(xiàng)目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿足個(gè)性化的需求，從而進(jìn)一步挖掘其商業(yè)價(jià)值，甚至開創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最好的證明。

而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺乏充分的環(huán)保手段，其對環(huán)境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時(shí)，推倒重建會造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護(hù)和循環(huán)利用舊工廠也是對城市環(huán)境資源的保護(hù)行為。

最后從文化角度來說，老舊廠房作為中國歷史發(fā)展的遺存，即是展現(xiàn)中國工業(yè)文化的重要窗口，也是延續(xù)城市文脈、拓展城市文化發(fā)展空間的重要載體。在新時(shí)代我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能換擋、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、城市更新轉(zhuǎn)型背景下，老舊廠房成為盤活存量空間資源、建設(shè)新型城市文化空間、推動文化發(fā)展的有力抓手。由工業(yè)記憶轉(zhuǎn)向文化創(chuàng)意，由舊空間轉(zhuǎn)向新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)跨時(shí)代文化交融碰撞，相比較于國外較為成熟的工業(yè)遺產(chǎn)開發(fā)模式，我國既有大的機(jī)遇，也面臨著很多困難。

當(dāng)然，舊工廠的改造已經(jīng)不僅僅拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購物、餐飲、娛樂等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項(xiàng)目的城市功能，而多元化的組合也進(jìn)一步提升了改造項(xiàng)目在城市中的存在感，推動產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

02  舊廠房改造案例

隨著時(shí)代的發(fā)展，如今很多城市進(jìn)入了后工業(yè)化時(shí)代，城市中有不少建筑，它們建成時(shí)承載著工業(yè)化時(shí)期特定的生產(chǎn)任務(wù)。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，它們的生產(chǎn)屬性逐漸褪去，留下空空的建構(gòu)物如廢墟般存在。自上世紀(jì)90年代以來，上海、北京為代表率先拉開了舊廠房改造的序幕，至今20年過去，伴隨著改造思維越來越成熟，舊廠房改造更注重在保留原有記憶和情感的基礎(chǔ)上，融入現(xiàn)代的技術(shù)、功能和訴求，越來越多的老廠房重新活化后，煥發(fā)出新一輪生命力，并大規(guī)模地進(jìn)入到人們的視野。不妨先看看國外是怎么做的：

荷蘭

多方聯(lián)合設(shè)立運(yùn)營基金，打造老舊廠房改造的命運(yùn)共同體。如果說老舊廠房改造是歷史留給城市建設(shè)的一張答卷，那么荷蘭DE HALLEN AMSTERDAM項(xiàng)目則是集全民之智共同作答。占地2.2萬平方米、投資3750萬歐元，這個(gè)位于荷蘭阿姆斯特丹西區(qū)由電車工廠兼電車維修倉庫改造而來的市民會客廳、創(chuàng)意商業(yè)綜合體，通過聯(lián)合政府、設(shè)計(jì)師、建造方、租戶、鄰里以及市民共同成立基金以進(jìn)行廠房重建和運(yùn)營，打造了老舊廠房改造的“命運(yùn)共同體”。

改建一新的De Hallen保留了濃濃的工業(yè)特色，長廊型結(jié)構(gòu)成了城中時(shí)裝走秀、影展紅毯的理想舉辦場所。

Filmhallen｜最新的老電影院

這座位于De Hallen內(nèi)的影院創(chuàng)立于2014年9月，擁有9間獨(dú)立的放映廳。其中的第七放映廳名為“巴黎”，作為電影博物館Vondelpark的組成部分，其室內(nèi)設(shè)計(jì)為充滿了歷史感的裝置藝術(shù)風(fēng)格。

位于放映廳外的影院休息室有著老式車站的復(fù)古氛圍。在Filmhallen可以觀賞到眾多最新的好萊塢影片和一些國際獲獎或獨(dú)立制作影片。不定期舉辦的影展和特活動也值得參與。

Local Goods Store｜獨(dú)立潮牌

在這家名為Local Goods Store的潮牌店的選貨原則是“年輕潮牌”、“本土設(shè)計(jì)”，從各類服飾、手工藝品到家居飾品、玩具、食品，無所不有。位于二樓的小型設(shè)計(jì)工作室內(nèi)還能量身定制各類別致服飾。

Foodhallen｜美食集市

美食集市Food hallen占據(jù)了DeHallen的巨大空間。集市創(chuàng)始人之一鐘先生是第三代中國僑民，他和幾位合作伙伴在游歷了西班牙馬德里的San Miguel市場和倫敦的Boroug hMarket等美食集市之后，決將“現(xiàn)做現(xiàn)吃”、“國際美食攤檔”的概念帶到阿姆斯特丹。

Denim City｜牛仔褲學(xué)院

牛仔褲城不僅是牛仔褲的制作工坊，也是獨(dú)一無二的牛仔褲培訓(xùn)學(xué)院的所在。在這里，學(xué)生們可以參加為期3年的牛仔面料研究和實(shí)踐課程，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)和制作牛仔服飾的全過程。每天下午，這里還會舉辦將舊牛仔服飾重新設(shè)計(jì)制作成靠墊、拎包、枕頭等新品的實(shí)踐工作坊。

Hotel De Hallen｜摩登設(shè)計(jì)酒店

這間四星級的設(shè)計(jì)酒店也是這個(gè)工業(yè)遺跡的獨(dú)特亮點(diǎn)之一——挑高的天頂，營造出開闊通透的感覺，藝術(shù)感十足的各類裝置作品陳設(shè)在酒店的公共區(qū)域內(nèi)，充滿斯堪的納維亞調(diào)性的復(fù)古家具和當(dāng)代藝術(shù)品組成了和諧的交響。55間客房完美地保留了濃郁的工業(yè)遺風(fēng)，摩登餐廳Remise 47供應(yīng)當(dāng)代法餐，還可在此享用原創(chuàng)雞尾酒。

德國

流動時(shí)代記憶，景觀整體保護(hù)。形成于19世紀(jì)中葉的德國魯爾區(qū)無疑是老舊廠房改造的經(jīng)典與奇跡，在歐盟、聯(lián)邦政府的等額資金配套、與社會各界“共同行動戰(zhàn)略”的背景下，“德國工業(yè)的心臟”的魯爾區(qū)在上世紀(jì)七八十年代開始了轉(zhuǎn)型之路，旨在通過景觀再設(shè)計(jì)手段讓它重現(xiàn)生機(jī)。

如今的魯爾工業(yè)區(qū)已經(jīng)搖身一變，成為一個(gè)全新的科學(xué)公園，不僅保留了煉鋼廠、煤渣山等生產(chǎn)舊址，還留出了空曠的大片綠地和湖泊，大大增加了旅游觀賞性。工業(yè)區(qū)內(nèi)第一家鐵器鑄造廠的廢棄地還建立了一個(gè)大型的購物中心，配套建有咖啡館、酒吧、美食街、各類游樂設(shè)施和娛樂中心等。

魯爾工業(yè)區(qū)奧伯豪森城內(nèi)隨處可見瓦斯槽，這里擁有全歐洲最大的瓦斯罐，直徑67米，高118 米，建于1929年，在使用60年后，于1988年停止運(yùn)轉(zhuǎn)。這些超大容量的瓦斯槽完成內(nèi)部改造后，形成了獨(dú)特的展覽空間，使其成為全歐洲最大的，也最另類的展覽館。

透過采光天窗，整個(gè)展館營造出一個(gè)巨大的全封閉式空間。這種戲劇性的展覽空間體驗(yàn)，猶如科幻電影中的外層空間世界，每每讓參訪者驚艷不已。罐內(nèi)設(shè)有一個(gè)直通罐頂?shù)碾娞?，可以俯視罐?nèi)全景，這是一種人間少有的空間體驗(yàn)。根據(jù)每個(gè)年度不同的主題需求，大瓦斯槽會在每年夏季舉辦特定的主題展覽，吸引了眾多的游人，也成為奧伯豪森城的文化地標(biāo)。

工業(yè)區(qū)的第12號礦區(qū)，在改造過程中則被規(guī)劃為一個(gè)博物館。博物館保留了最主要的設(shè)備和廠房，館內(nèi)所有的采礦機(jī)械設(shè)備都可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為游客還原了真實(shí)的生產(chǎn)過程。

改造后的德國廠房同時(shí)也是活的博物館和工業(yè)歷史教材，每一個(gè)工業(yè)構(gòu)筑都被賦予了新的功能與生命。由區(qū)域綜合整治計(jì)劃帶動區(qū)域的統(tǒng)一性，將整體性保護(hù)觀念融入環(huán)境空間建設(shè)，將工業(yè)文化遺產(chǎn)與旅游開發(fā)、藝術(shù)教育、區(qū)域振興相結(jié)合，是可持續(xù)發(fā)展理念的深刻體現(xiàn)。

美國

既打造特色，又還原本色。雖然歷史不長，但美國對于以老舊廠房等工業(yè)建筑的保護(hù)意識形成較早。早在1969年，“歷史工程記錄”計(jì)劃就曾將橋梁、水壩、鐵路、工廠等歷史工程和工業(yè)遺址進(jìn)行測繪、記錄、存檔。除了加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為老舊廠房的開發(fā)利用奠定基礎(chǔ)，美國在推進(jìn)廠房特色化改造方面也走出了屬于自己的道路。

19世紀(jì)60年代，以畫家和雕塑家為主的藝術(shù)家陸續(xù)搬進(jìn)SOHO區(qū)，開啟了商業(yè)與藝術(shù)融合的新階段。隨后的70年代，老舊廠房的改造風(fēng)潮盛行，如從廢棄面粉工廠改造而來的明尼阿波利斯市“磨坊城博物館”，圍繞面粉工廠遺址和水利設(shè)施，還建有一片展現(xiàn)城市發(fā)展歷史的景區(qū)，連同從工廠舊址上拔地而起的劇院，將工業(yè)，歷史和藝術(shù)融合在了一起。

美國的老舊廠房實(shí)踐不只是形式外觀上的改造，每一個(gè)建筑雕飾都帶有風(fēng)格鮮明的工廠本色，而非舊瓶裝新酒、內(nèi)外不相稱。

日本

政府利用各方力量有機(jī)組配。日本對于以老舊工業(yè)廠房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)、開發(fā)、利用的探索在東亞地區(qū)起步較早。從2007年開始，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省就組織“產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)活用委員會”進(jìn)行了專門針對工業(yè)遺產(chǎn)的普查和認(rèn)定。此外，政府對于老舊廠房改造的推動作用和對各方力量的有機(jī)組配是以老舊廠房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要支撐。

例如群馬縣富岡制絲廠。群馬縣富岡制絲廠原本是明治維新時(shí)期引進(jìn)法國技術(shù)和培訓(xùn)人員后設(shè)立的一所示范性機(jī)器制絲工場，后屬于片倉工業(yè)株式會社。

由于產(chǎn)業(yè)調(diào)整，制絲場于1987年停止運(yùn)營，但保留了完整的工業(yè)建筑和設(shè)備。然而，每年2000萬日元的固定資產(chǎn)稅和1億日元的維護(hù)費(fèi)用，成為了片倉工業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。

從1995年開始，富岡市長開始與片倉工業(yè)進(jìn)行交涉。2003年，群馬縣知事建議制絲場申報(bào)世界遺產(chǎn)。2005年，片倉工業(yè)將富岡制絲場捐贈給地方政府，此舉既幫助企業(yè)卸下了重?fù)?dān)，也給了政府重新利用和開發(fā)制絲場的機(jī)會。從此地方政府成為推動富岡制絲場利用的主導(dǎo)力量。

富岡市充分認(rèn)識到制絲場的歷史文化價(jià)值，希望可以發(fā)揮它的社會功能。為此，富岡市還引入了各類社會團(tuán)體，如產(chǎn)業(yè)觀光學(xué)習(xí)館、富岡制絲場同好會、富岡制絲場世界遺產(chǎn)傳道師協(xié)會等，組織舉辦了世界遺產(chǎn)講演會、學(xué)習(xí)會、科普和體驗(yàn)等豐富多彩的活動，讓富岡制絲場充分發(fā)揮了其教育功能和觀光功能。

在富岡市的努力下，富岡制絲場還整合了周圍的地域遺址，組成了近代絹絲產(chǎn)業(yè)遺跡群，完成了核心產(chǎn)業(yè)和地域及其周邊的整體性保護(hù)。

政府的加入，讓原本茍延殘喘的老工業(yè)區(qū)在新的社會背景里獲得了新身份，實(shí)現(xiàn)了新價(jià)值。這種轉(zhuǎn)變單靠企業(yè)的力量是無法實(shí)現(xiàn)的，從企業(yè)管理到政府主導(dǎo)，完成了資源的優(yōu)化配置，使工業(yè)遺產(chǎn)能得到更高效率的利用和開發(fā)。

韓國

政策推動與產(chǎn)業(yè)自發(fā)雙管齊下。韓國的老舊廠房改造，多與藝術(shù)及文化的發(fā)展息息相關(guān)。早在2002年，韓國在首爾仁寺洞第一次實(shí)施了文化區(qū)政策，以通過減免稅收以及特殊貸款和樓面面積比率的安排促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕髽I(yè)和設(shè)施的經(jīng)濟(jì)活力。

較有代表性的是從韓國首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩矶此囆g(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見的保留著昔日小工廠面貌的地方。讓“文來洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動的壁畫，成為了游客和眾多攝影愛好者紛紛前來的藝術(shù)街。

較有代表性的是從韓國首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩矶此囆g(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見的保留著昔日小工廠面貌的地方。讓“文來洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動的壁畫，成為了游客和眾多攝影愛好者紛紛前來的藝術(shù)街。

一開始工廠長與藝術(shù)家們互不融合，經(jīng)過磨合與溝通后，這里漸漸變成生機(jī)勃勃的藝術(shù)村，吸引了眾多市民的關(guān)注，進(jìn)而發(fā)展成現(xiàn)在著名的景點(diǎn)！如今，這里有大大小小的繪畫、舞蹈、攝影工作室60多家，吸引了150多名藝術(shù)家，各種展覽和演出更是家常便飯，連破舊的小餐館招牌也是一幅藝術(shù)品。隱藏在街道角落的工作室大部分向游客開放，你可以和藝術(shù)家進(jìn)行面對面的交流，并親自參與到藝術(shù)品創(chuàng)造過程中。

03  案例實(shí)踐

下面我們選取了一個(gè)全案全程案例，來探究舊工廠改造的一種轉(zhuǎn)型更迭的方式，同時(shí)也為其他舊工廠的改造提供一些參考案例。

項(xiàng)目概況

現(xiàn)狀風(fēng)貌

泰州面粉廠舊址核心建筑分布

路徑思考

老舊廠房的主要改造路徑進(jìn)行梳理和總結(jié)：

案例借鑒>>>老舊廠房如何華麗變形？

項(xiàng)目定位

功能定位

主題定位

形象定位

功能分區(qū)

產(chǎn)品節(jié)選

這里僅以“一面之源”面粉全景體驗(yàn)區(qū)為例進(jìn)行說明：

老舊廠房是城市文化的重要記憶，在城市歷史文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、建筑美學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域都具有重要價(jià)值。如何破解老舊廠房的瓶頸問題，需要系統(tǒng)認(rèn)知、科學(xué)規(guī)劃，需要實(shí)事求是、因地制宜，為老舊廠房改造提供全新的籌劃機(jī)制，為世界貢獻(xiàn)老舊廠房改造的“中國方案”，這值得我們再去探索。

文章來源：小城鎮(zhèn)中心